1세대 1주택 양도세 비과세 조건 제대로 안 보면 억 단위 세금 날아갑니다

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1세대 1주택 양도세 비과세 조건 제대로 안 보면 억 단위 세금 날아갑니다

inctola 2025. 7. 18. 13:04

1세대 1주택 양도세, 비과세 조건 제대로 안 보면 억 단위 세금 날아갑니다

“내가 1주택자니까 양도소득세 안 내도 되지 않나?”

이렇게 생각하고 집을 팔았다가 나중에 수천만 원 세금 고지서를 받는 사례가 적지 않습니다. 정부는 실거주 목적의 1세대 1주택에 대해 일정 요건을 충족하면 양도세를 전액 면제해주지만, 조건이 까다롭고 매년 조금씩 변경되기 때문에 정확히 이해하지 않으면 낭패를 볼 수 있습니다.

오늘은 2025년 기준 1세대 1주택 양도세 비과세 조건과 주요 체크포인트를 정리해 드립니다.

1세대 1주택 비과세, 반드시 충족해야 할 3가지

요건	설명
1세대 1주택	세대 전원이 주택 1채만 소유하고, 과거에도 다른 주택 양도 사실이 없어야 함
2년 이상 보유	취득일로부터 2년 이상 보유해야 함 (조정대상지역은 2년 이상 거주까지 필요)
9억 이하 양도가액	양도 당시 주택 가액이 9억 원 이하여야 전액 비과세 (초과 시 일부 과세)

조정대상지역이라면? '보유 + 거주' 조건 모두 필요

비조정지역은 2년 '보유'만 충족하면 되지만, 조정대상지역은 **2년 보유 + 2년 거주 요건 모두 충족**해야 합니다. 이때 주소지 이전, 부모 명의, 장기임대 등록 여부에 따라 조건이 달라질 수 있으니 꼼꼼히 따져야 합니다.

9억 초과 주택은 어떻게 되나요?

주택 양도가액이 9억 원을 초과하면, 9억 초과분에 대해 양도세가 과세됩니다. 예를 들어 12억 원에 팔았다면, 3억 원에 대해서만 과세되고 9억 원까지는 비과세가 적용됩니다.

실거래가 기준? 공시가격 기준?

양도소득세 비과세 판단 기준은 실제 거래금액(실거래가)입니다. 공시가격이 아닌, 실질적으로 거래된 금액이 9억 원 이하일 경우 비과세 혜택이 적용됩니다.

Q&A로 정리하는 양도세 비과세 조건

Q1. 1주택만 있어도 과거에 집을 판 적 있으면 비과세 안 되나요?: A. 맞습니다. 과거에 다른 주택을 양도한 이력이 있다면 '1세대 1주택' 요건에 해당하지 않습니다.
Q2. 1년 11개월 보유 후 매도하면 비과세 받을 수 없나요?: A. 네. 최소 2년 보유가 필수입니다. 단 하루라도 부족하면 전체 과세 대상입니다.
Q3. 9억 원 초과 주택은 무조건 과세인가요?: A. 아니요. 9억 원까지는 비과세이고, 초과분에 대해서만 양도세가 부과됩니다.
Q4. 상속받은 주택도 1주택으로 포함되나요?: A. 조건에 따라 예외가 있으나, 일반적으로는 1주택으로 포함되어 비과세 요건에 영향을 줄 수 있습니다.
Q5. 분양권은 주택 수에 포함되나요?: A. 2021년 이후로는 분양권도 주택 수에 포함되며, 1세대 1주택 비과세 요건 충족 여부에 영향을 줍니다.